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2020年下半年到底该不该出手买房?

2020-08-10 09:21来源:好房子网
从2016年开始算起,调控已经持续了近4年,但很多人依然没有看清房地产调控的逻辑。有购房者认为房价已经达到了历史性高位,接下来一定会大跌,而有的则认为房地产地位如此重要,房价一定还会迎来反弹。

第一、看清房地产的调控逻辑非常重要。
从2016年开始算起,调控已经持续了近4年,但很多人依然没有看清房地产调控的逻辑。有购房者认为房价已经达到了历史性高位,接下来一定会大跌,而有的则认为房地产地位如此重要,房价一定还会迎来反弹。其实,当前调控的短期策略就是通过限售、限购、限价等一切措施来稳住房价。稳住房价的目的,一方面是降低房地产可能引发的金融风险,另一方面则是为房地产长效机制的推进铺平道路。因此,房价不会大跌,也不会大反弹,房价平稳的趋势还将会延续很多年。看清了调控逻辑,对于着急买房的刚需而言,比如孩子要上学,要准备婚房等等,其实没必要有太多的犹豫。值得注意的是,近期很多城市出台的调控措施也都呈现出了支持刚需、利好刚需的特点。比如杭州和南京都明确支持无房家庭优先认购,南京规定商品房要向本市无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源,而杭州则把50%的房源给了无房家庭。显然,房地产市场是朝着利好刚需的方向发展的,刚需应该珍惜机会。

第二、楼市告别普涨期,选房要更加谨慎。
根据房地产的调控逻辑看,房价几乎不会出现明显的波动,平稳将是长期主基调。不过,与楼市普涨期相比较,平稳期买错房的可能性和代价都要大得多。根据以往经验看,当房地产处于普涨期,不管你买了哪个城市的房子,也不管你买了多大房龄的房子,几乎都稳赚不赔,而且也很容易转手。但是,当房地产处于平稳期,市场就完全不一样了,一旦买错了房子,不仅可能出现亏损,而且还可能面临无法转手变现的可能,说白了,就是砸到自己手里。因此,现阶段选房要更加谨慎。首先,买房前要考虑两个问题:一是你挑选的房子,价格到底有多坚挺,当市场出现风险,会不会是最先下跌的那一波?二是你买的房子有没有质量缺陷,未来转手率到底有多高?其次,买房需要分两步走:第一步挑选城市。尽可能选择都市圈、城市群的房产,以及紧邻核心大城市的三四线城市。毕竟,中国有2200个县城,绝大部分都远离中心城市,而未来人口主要向大城市流动和集中,所以除了自住外,中小城市的房产几乎没有投资价值。举个不太恰当的例子,现在中小城市的房价涨得太快太高,未来在北上广10万一平方米不是泡沫,但中小城市15000一平方米可能都是泡沫。第二步则是挑选房子,尽量远离地段偏远,配套不完善,中小房企开发的楼盘。道理都懂,不再赘述。

第三、关注现金流,安全和稳健是第一位的。
虽然房地产主基调是平稳,但笔者认为,购房者还是有必须对一些不确定性的因素引起重视。无论是已经买房的还是准备买房的,都要考虑自身的工作是否稳定,因为这直接关系到你的现金流和还房贷问题。当然,很多时候不仅是自己的原因,也与大环境有关。我们不妨以一个真实的例子来说明:由于受到“黑天鹅”事件的影响,今年前几个月,笔者一个朋友一直都待在家里办公,薪资水平受到了明显的影响,再加上吃穿消费不少,结果到处借钱还车贷和房贷。因此,在买房前,一定要关注自己的现金流,关注自身抵御风险的能力。除此之外,伴随房地产进入深度调整期,购房者应该保持敏锐的洞察力。尤其是对于炒房客来说,不要迷信以往的投资买房经验,在房住不炒的长期定位下,切忌盲目看涨,玩短线操作,一旦不小心买到了限售三年、五年的城市,如果现金流绷不住,结果可能就是竹篮打水一场空了。退一步来说,就算选对了城市,在如今房价平稳的大环境下,房价不涨不跌,税费和资金成本可能也会让你无利可图,甚至出现亏损。因此,笔者建议,炒房客应该坚持宁缺毋滥,在精不在多的买房理念,安全和稳健才是第一位的。

第四、尽早转变观念,未来要习惯于赚“慢钱”。
房价越来越平稳,成交周期变长,纯粹的刚需客户越来越少,旧改接替棚改,增量市场开始放缓,基于这些变化,未来房地产或将变成一个“又慢又长”的赛道,靠买房囤房赚快钱、赚大钱的时代一去不复返了。因此,购房者应该尽早转变观念,接下来要习惯“赚慢钱”。比如,通过装修出租来获得长期、稳定的现金流;投资一些人气旺的商铺、公寓或旅游地产;考虑长期持有一些核心城市的优质房产等。除此之外,还需要预留足够的资金以防万一,不要把鸡蛋放在一个篮子里面。对于这种变化,日前在接受杨澜采访时,著名宏观经济学家向松祚明确表示,“我不认为现在房子还能保值,很多地方我也不认为还能增值,所以奉劝大家要小心,如果把所有的钱都投到房子里,而且还期待未来能够保值增值,这基本上是一个幻觉了”。因此,他建议:如果钱比较少,可以选择一些基金、债券,这样本金没有太多担忧,而且还可以拥有稳定的收益。由此可见,在房住不炒的时代,房产投资价值降低已是一个明显趋势,购房者应该保持清醒认识,不要盲目追涨。

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